Сопровождение сделок купли/продажи коммерческой недвижимости

Купить или продать помещение, кажется простым делом, если разбираешься в юридических вопросах и имеешь опыт владения недвижимостью. Дополнительно к этому неплохо разбираться в финансах и налогах, так как расчеты по сделке тоже дело важное.

Если развернуть тему проведения сделки с коммерческим помещением, то есть один человек или организация, которые хотят купить помещение, находящееся в собственности продавца, а другая сторона продавец – юридическое или физическое лицо хочет продать помещение, то на повестке для лежат следующие вопросы:

Цены

Если вы Покупатель:

Проверка объекта на юридическую чистоту, тут возможны следующие риски:

• Due diligence (английский термин означает дословно юридическая экспертиза) – комплексная проверка юридической истории объекта (возможна липовая приватизация в 90е-00е, сомнительные сделки, самосртой прошлых владельцев)
• Расчеты по сделке (нал/безнал/аккредитив/ячейка) – договорится, описать, заложить средства, оформить)
• Налоги последствия для продавца - он точно будет ставить условия по экономии своих налогов, что отразится на форме расчетов с вами
• Риски (риски могут быть всевозможными начиная с неоформленных документов на помещение, отсутствия каких-либо разрешений, наличие штрафов, блокировок и проч.) – хорошо если бы о них знать, до того, как заплатишь деньги
• Банкротство – предбанкротное состояние продавца - большой риск - что сделка будет оспорена, после запуска процедуры банкротства, и даже не получится вернуть деньги, а помещение уйдет на торги.  Но и от этого можно и нужно защитится.
• Коммуналка (долги, договора, мощности, балансовая принадлежность) - бывает много сюрпризов, например, электро-щитовая в помещении, осталась в собственности продавца, и он решил еще подзаработать 
• Перепланировки - некоторые виды неузаконенных перепланировок, особенно в жилых домах невозможно согласовать.
• Обременения – залоги в банке, аресты, блокировки приставов и прочее
• Взаимоотношения с ТСЖ и домом – конфликты по поводу мест общего пользования, системы вентиляции, вывесок и проч.
• Нотариус – согласование договора продажи - описание расчетов, составление документов на наличные расчеты, связывание подписания договора, расчетов по нему и регистрации прав - что вперед чего и как не попасть в сложную ситуацию, когда деньги отдали, а собственности все нет.
• Регистрация (приостановки) – риски, связанные с придирками Росреестра к договору и права на объект, возможны приостановки, отказ в регистрации, что создаст напряжение в сделке и остановит ее завершение.
• Залоги – кредитные договора, обязательства продавца ведут к залогам, как грамотно снимать их, когда рассчитываться если помещение в залоге у кого-то 
• Рассрочка у города – многие объект куплены у города в рассрочку, и конечно это недвижимость в залоге у государства, как переоформить на себя, процедура не из легких, получить согласие города
• Как оформить (на кого, юридическое лицо, физическое лицо, ИП, чтобы потом получать аренду и минимально платить налоги, и чтобы досталось детям, или другая задача в зависимости от вашей цели покупки)

Если вы продавец:

• Составление договора у нотариуса или в простой письменной форме, оценить предложенный вариант покупателя и добавить свои требования
• Расчеты по сделке (безнал/нал/аккредитив/ячейка) прописать все доступы, чтобы не получилось, что объект продали, а деньги не получили
• Оптимизация налогообложения (как рассчитаться, как подготовится к получению денег, как пустить полученные средства дальше в оборот без значимых потерь
• Передача документации, как не оставить на себе лишние обязательства, связанные с коммунальными и эксплуатационными расходами за помещение
• Как предложить Покупателю более выгодную схему расчетов, для оптимизации налогообложения (разработать схему расчетов, согласовать/убедить покупателя принять именно ваше предложение)
• Структурирование сделки (подписание основных документов, передача денег, передача помещений, передача коммунальных договором и оборудования, снятие залогов и возврат кредитных средств, если такие имеются, как все это увязать и реализовать в сделке
• Расписки в получении денег, как не написать лишнего, чтобы потом не было вопросов у налоговых органов, какую схему налогообложения выбрать